Debido al entorno de crisis económica por el que atraviesa el país, está siendo cada vez más habitual que las comunidades de propietarios se encuentren con grandes dificultades para poder financiarse. Esa tensión de liquidez viene causada por el impago, por parte de alguno o algunos de los comuneros, de las cuotas de  la comunidad de propietarios.

Aunque el sentido de buena vecindad debe primar, es una situación que no debe ser soportada estoicamente por el resto de los propietarios que cumplen con el pago, por lo que existen una serie de medidas y recomendaciones que se pueden  adoptar para minimizar el daño.

El primer punto, siempre y cuando la comunidad no se encuentre en una situación de desequilibrio patrimonial, implica la creación de una reserva a la que se debería destinar el 10% de las cuotas. De esa forma la comunidad, ante el impago de uno de los comuneros, no sufriría tensiones de liquidez e incluso a decisión del presidente podría destinar esos fondos para mejoras de la comunidad, una vez que el fondo alcanzase un determinado importe.

Los impagos en las comunidades de propietarios

La regulación legal de las Comunidades de Propietarios se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal, y en ella se establece que el procedimiento adecuado para la reclamación de las cuotas es el procedimiento monitorio. Éste procedimiento, tras la modificación operada en 2011, carece de límite cuantitativo por lo que puede aplicarse a todos los casos.

Para cumplir con todos los requisitos legales es necesario:

1. Convocar a la Junta de acuerdo con los Estatutos.

2. Incluir en el orden del día la lista de comuneros que no se encuentran al corriente del pago, y proponer a la Junta la adopción de medidas judiciales para la consecución de dicho pago.

3. El día de la Junta se deben adoptar las decisiones que sean pertinentes.

4. El secretario deberá redactar un certificado que se adjuntará al procedimiento judicial.

5. En el caso de que se requiera el pago de las cuotas pendientes de manera fehaciente,  por ejemplo vía Burofax, es necesario conservar el recibo e incorporarlo al procedimiento.

El procedimiento establecido para las reclamaciones de dinero vencidas, líquidas y exigibles, sobre las que se tiene un soporte documental, según la LEC y la LPH, es el Procedimiento Monitorio; en el caso de que toda la documentación se aporte al juzgado correctamente, el secretario judicial requerirá al deudor para que proceda al pago.

Existen tres posibles escenarios:

– La primera es que proceda al pago y, por lo tanto, se extinga la deuda.

– Que presente escrito de oposición en el que se alegará lo que considere conveniente en defensa de sus intereses.

– Que no proceda al pago o no responda.  En ese caso se procederá a dictar ejecución contra los bienes del deudor.

En cualquier caso, esta es una explicación somera sobre un problema que puede llegar en ciertos casos a ser muy grave para las comunidades, dificultando la buena convivencia.

Desde Lexland Abogados tenemos experiencia en la gestión de conflictos en las comunidades de propietarios, pudiendo prestar un asesoramiento legal.