Cuando se transmite una propiedad en España, el vendedor debe pagar dos impuestos como norma general: la ganancia patrimonial y la plusvalía.

El primer impuesto que debe pagar el vendedor, la Ganancia Patrimonial, consiste en la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, este impuesto debe abonarse tanto por residentes como por no residentes. No obstante, si no ha habido ganancia no habría necesidad de pagar el impuesto. En este sentido, cuando se vende la propiedad por menor importe que el que se ha adquirido, se considera pérdida patrimonial y no hay obligación de ingresar ninguna cantidad.

Por ejemplo si compro un inmueble en Marbella en 2009 por 1.000.000 € y lo vendo en 2015 por 1.200.000 € habré obtenido una ganancia patrimonial de 200.000 € que si estaré obligado a declarar y a abonar el impuesto correspondiente.

No obstante, si el mismo inmueble lo compré en Marbella en 2009 por 1.000.000 € y lo vendo en 2015 por 750.000 € habré tenido una pérdida patrimonial, en este caso declararé la venta como una perdida y no habrá obligación de ingresar ninguna cantidad.

El segundo impuesto que paga el vendedor es el Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía Municipal. Este impuesto es recaudado por los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (tales como viviendas, locales y solares) por cualquier título (como son la compraventa, la herencia y la donación). Este impuesto según la ley lo debe pagar el vendedor aunque a veces se han llegado a acuerdos particulares para que lo pague el comprador.

En cuanto al cálculo de la plusvalía, cada ayuntamiento puede fijar sus coeficientes, reducciones, tipos de gravamen y bonificaciones, siempre dentro de los márgenes establecidos en la Ley reguladora de las Haciendas Locales. El impuesto a pagar se obtiene principalmente en función del valor catastral del terreno, el número de años que ha sido propietario el transmitente). De este modo, se paga más cuanto mayor es el valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión, pero este impuesto se abona tanto cuando el valor de la propiedad ha aumentado como si ha disminuido.

No obstante, actualmente se ha planteado una cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional sobre la exigencia de abono de la plusvalía cuando un inmueble se vende por una cantidad considerablemente menor que en el momento de su adquisición, es decir, cuando exista una pérdida patrimonial. Por lo que en estos momentos el Tribunal Constitucional tiene en sus manos la decisión de no aplicar dicho impuesto en los casos que exista una pérdida patrimonial.

Desde Lexland Abogados estaremos pendientes de la resolución del Tribunal Constitucional para este caso, ya que puede abrir vía a solicitar la devolución de las plusvalías abonadas en casos de pérdida patrimonial. No dudes en contactarnos si has vendido tu propiedad por menos precio del que has comprado, puede existir la posibilidad de solicitar la devolución de las plusvalías abonadas “injustamente”.

 

When a property in Spain is transmitted, the seller must pay two taxes as a general rule: the Capital Gains Tax and the Plusvalia Municipal Tax.

The first tax payable by the seller, the Capital Gains Tax, is the difference between the sale price and the acquisition. This tax is payable by both residents and non-residents. However, if there has been no gain upon the sale, there would be no need to pay this tax. That is to say, when you sell the property for less than the amount for which it was acquired, it is considered capital loss and therefore and there is no obligation to pay any amount.

For example, if I buy a property in Marbella in 2009 by € 1 million and sell it in 2015 for € 1.2 million I will have obtained a capital gain of € 200,000 and I will be obliged to declare and pay the tax.

However, if the same property is bought in Marbella in 2009 by € 1 million and sold in 2015 for € 750,000, I will have had a capital loss. In this case, I will declare the sale as a loss and there is no obligation to pay any amount.

The second tax to be paid by the seller is the Plusvalia Municipal Tax. This tax is collected by the municipalities for urban properties transmissions (such as houses and plots) by any title (such as purchase, inheritance and donation). Legally, this tax is payable by the seller, but it can be agreed that the buyer pays this tax.

With regards to the calculation of the Plusvalia Municipal Tax, it must be noted that each municipality can set its coefficients, reductions, tax rates and bonuses, within the limits as established in the Local Tax Law (Ley reguladora de las Haciendas Locales). The payable tax is mainly obtained with the catastral value of the land and the number of years they have owned the transferor. Thus, the greater is the catastral value and the number of years since the last transmission, the higher will be the Plusvalia Municipal Tax. This tax is paid when the property value has increased and also decreased.

However, it has now raised a “cuestión de inconstitucionalidad” before the Constitutional Court on the demand for payment of the Plusvalia Municipal Tax when a property is sold for a considerably lower amount to that at which it was purchased, that is, when there is a capital loss. Therefore, for the moment the Constitutional Court has in its hands the decision to not apply the tax in cases where there is a capital loss.

Lawyers from Lexland are waiting for Constitutional Court´s decision on this matter, as it may open the gates to apply for a refund of Plusvalia Municipal Tax paid in cases of capital loss. Please contact us if you have sold your property for less than the purchase price, as there may be a possibility of requesting the return of the “unfairly” paid Plusvalia Municipal Tax.