El 5 de julio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, cuyo articulado modifica sustancialmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Con esta reforma lo que pretende el legislador es rebajar la alta tasa de propiedad que posee el mercado inmobiliario español y fortalecer el débil mercado del alquiler en comparación con la media europea, haciéndolo mas competitivo y flexible. Se busca por tanto encontrar un equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición.
A continuación vamos a repasar los aspectos mas importantes y significativos de la reforma de la LAU. En primer lugar, lo que hace la Ley 4/2013 es reforzar la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, de manera que, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, pero siempre en el marco de lo establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Entre otros aspectos fundamentales de la nueva Ley 4/2013 podríamos destacar la reducción de la duración de las prórrogas de los arrendamientos (tanto obligatorias como tacitas); la facilitación de la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente, también se facilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario y, entre otros muchos, se respetan los principios hipotecarios, de tal modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho.
Sin embargo, uno de los aspectos más mediáticos y controvertidos de la reforma de la LAU es la regularización de las condiciones y efectos del arrendamiento de viviendas frente a terceros. El Art. 7.2 de la Ley 4/2013 dispone que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”. De la dicción literal de este artículo se desprende que el arrendamiento de una finca urbana no inscrito en el registro pertinente no surtirá efecto ninguno frente a terceros. Ahora bien, tras un análisis exhaustivo del artículo en cuestión, surge la siguiente pregunta, ¿un comprador podrá pedir el desahucio del arrendatario de su vivienda en todo caso si no está inscrito el arrendamiento?. La respuesta afirmativa que da a esta pregunta el articulo 7.2 ni si quiera la condiciona a la buena fe ni a la ausencia de conocimiento de la existencia del arrendamiento.
En este sentido, el artículo 10.2 de la Ley 4/2013 condiciona la imposición de la prórroga del arrendamiento, regulada en su apartado primero y en el artículo 9, en relación a los terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), es decir, que sean de buena fe y la adquisición tenga un carácter oneroso, a la inscripción de este arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Condición que asimismo recoge la anteriormente mencionada Ley en su artículo 14, donde expresamente se establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, que reúna los requisito del Art. 34 de la LH, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. Si la finca no se hallase inscrita, se aplicará lo establecido en el párrafo primero del Art. 1571 del Código Civil; esto es, que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine este arriendo una vez verificada la venta. En este último caso, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar el arriendo durante tres meses desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, además de poder exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Por último, cabe destacar que la inscripción de los arrendamientos de las fincas urbanas en el Registro de la Propiedad, hoy en día, es casi inexistente debido a las numerosas preguntas que existen en relación a esta materia, de cuyas respuestas dependerá que se produzca o no una masiva inscripción de los arrendamientos urbanos o que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se quede en meramente marginal.
