El equipo de LEXLAND que ha liderado la operación se compone por Natalia Iturbe, Cristina Campo, John Fegan y Alejandro Azcona.

La sentencia del Tribunal Supremo ordena a los bancos al reembolso de los depósitos por inmuebles, más sus respectivos intereses, por aquellas viviendas compradas sobre planos que no se construyeron o fueron entregadas.

Los bancos están obligados a ejecutar el reembolso del depósito de inmuebles comprados sobre planos

 El fallo del tribunal da la razón a las personas que compararon propiedades sobre planos que nunca llegaron a entregarse o construirse que hayan iniciado o inicien acciones legales de demanda contra los promotores inmobiliarios. Así, los bancos conjuntamente con los promotores inmobiliarios deberán asumir la responsabilidad sobre todos aquellos depósitos entregados para la compra de una propiedad sobre planos.

La nueva Ley protege a los compradores y penaliza a bancos y promotores inmobiliarios que tiempo atrás habían eludido su responsabilidad, sobre los dineros entregados para la compra de viviendas sobre planos, especialmente durante la época de la burbuja inmobiliaria.  Durante ese período muchos promotores inmobiliarios se declararon en quiebra, dejando a los compradores expuestos. Aquellos compradores perjudicados tenían que iniciar procesos que tomaban mucho tiempo por lo que muchas desistían.

En Lexland contamos con un equipo de expertos especializados en la materia. Si usted ha interpuesto una demanda contra promotores inmobiliarios por una propiedad no entregada o  si desea iniciar una demanda contra el banco responsable de su promotor inmobiliario contáctenos. Podemos estudiar su caso de forma totalmente gratuita. Si su caso es apto para la reclamación, le ofrecemos la tarifa “No gana, No paga”.

Es ilegal imponer un impuesto cuando no se ha producido ganancia en una transmisión.

¡Puede iniciar la reclamación del impuesto de plusvalía municipal!

Hasta ahora, el vendedor debía pagar el impuesto de plusvalía municipal pese a que al vender la propiedad incurriera en una pérdida, es decir que el valor de venta del inmueble fuera inferior precio de compra. El motivo por el cual el vendedor, independientemente del precio de venta, ha tenido que pagar este impuesto es que para los cálculos impositivos los Ayuntamientos han tomado en cuenta el valor catastral del inmueble, es decir el valor del terreno, y no el valor de mercado del inmueble.

Por ejemplo, antes del fallo del Tribunal, vamos a suponer que Ana ha comprado una casa ubicada en Madrid en el año 2005 y que ha pagado por ella 150.000€, ahora en el año 2017 Ana ha vendido esa casa por 120.000€. Además, el valor catastral de la vivienda es 80.000€. Pese a que Ana ha perdido 30.000€ en la venta. Debido a que el Ayuntamiento fija el impuesto sobre la plusvalía municipal en base al IBI o valor catastral, los años de propiedad del inmueble multiplicado por dos coeficientes, Ana debe pagar aproximadamente 7.500€ por concepto de impuesto de plusvalía al Ayuntamiento de Madrid.

Un total de 550.000 inmuebles podrían estar afectados. ¿Eres uno de los perjudicados?

La sentencia del Tribunal únicamente ampra a la vivienda habitual, además también pueden reclamar quienes hayan sido afectados en las donaciones de pago o ejecuciones de hipotecas. Se requerirá además de una “prueba técnica”, realizada por un experto independiente que demuestre la pérdida de valor producida.

¿Cuáles son los requisitos para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía?

Existen algunos requisitos que usted debe cumplir para poder reclamar la devolución del impuesto de plusvalía:

• La venta debe haberse hecho perdiendo dinero, es decir que el precio de venta ha sido inferior al precio de compra.
• No deben haber pasado más de cuatro años desde la transmisión, caso contrario habrá prescrito.
• La liquidación del impuesto no debe ser definitiva.

 ¿Qué pasos debo seguir para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía?

1. Posterior al abono del impuesto, se debe presentar ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos donde conste el importe pagado.
2. En caso de negativa, se debe proceder a interponer un recurso de reposición y posteriormente una reclamación económico-administrativa.
3. El último paso es iniciar el procedimiento judicial, cuyo plazo de respuesta es de dos meses.

En Lexland contamos con un equipo de expertos especializados en la materia. ¿Es usted un afectado? Si ha pagado el impuesto a la plusvalía municipal pese a haber perdido dinero en la venta de su propiedad, le ayudaremos a recuperar su dinero. Estudiaremos su caso de forma totalmente gratuita. Si su caso es apto para iniciar el proceso judicial le ofrecemos la tarifa “no win, no fee”, con la que usted sólo tendrá que pagar cuando ganemos su caso.

]]> https://lexland.es/clausula-suelo-preguntas-frecuentes/ Tue, 31 Jan 2017 15:43:09 +0000 http://www.lexland.es/?p=7163/?p=7163 ¿Dónde y cuándo ir a reclamar la cláusula suelo?

A partir del lunes 23 de enero de 2017, el consumidor puede dirigir la reclamación a su banco. “Una vez recibida, la entidad deberá remitir al consumidor el cálculo de la cantidad a devolver, incluyendo los intereses, o alternativamente, las razones por las que considera que la reclamación no es procedente. Tras recibir la comunicación, el consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo y, si lo está, la entidad realizará la devolución del efectivo. Todo el proceso se hará en un plazo máximo de tres meses”.

Si mi hipoteca tenía cláusula suelo, pero está amortizada, ¿puedo reclamar?

Sí. El Decreto-Ley permite a los clientes cuyas hipotecas tuvieran una cláusula suelo abusiva reclamar, aunque estuviera completamente pagada. El plazo de prescripción que se aplica es 15 años, aunque se recomienda consultar los casos.

Si me han pagado desde mayo de 2013, ¿puedo reclamar desde 2009?

Sí. Sin embargo, el Gobierno admite que será la entidad la que decida si devuelve o no lo cobrado.

El banco me avisa de que tengo cláusula suelo. ¿Significa que me la va a devolver?

No. El Gobierno obliga a todas las entidades bancarias a “garantizar que el sistema sea conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos”. No obstante, también aclara que sólo harán el cálculo de la cantidad a devolver a los clientes que consideren aptos; a los demás, se les informará de la existencia de la cláusula suelo y  “las razones por las que consideran que la reclamación no es procedente”.

Si el banco no me va a devolver el dinero, ¿debe hacerme el cálculo de cuánto me han cobrado con la cláusula suelo?

No. Según el último Decreto-Ley si la entidad no va a devolver el dinero, no está obligado a hacer el cálculo de lo cobrado con la cláusula suelo; solo tiene que explicar al cliente los motivos por los que considera que su cláusula no es opaca.

¿Qué consecuencias tiene iniciar la reclamación con el banco?

De acuerdo con el Decreto-Ley, “el consumidor puede decidir ir a la vía judicial directamente, pero una vez iniciado el procedimiento extrajudicial y hasta que se haya resuelto este, las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial o extrajudicial alternativa en relación con la misma reclamación”.

El pasado año, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que estableció que los bancos pueden ser los responsables, junto con los promotores inmobiliarios, por la pérdida de los depósitos pagados para la compra de una vivienda sobre plano.

Los bancos españoles serán, por tanto, los responsables de devolver el dinero que los compradores pagaron al promotor o constructor y perdieron por no completar éstos las propiedades.

Requisitos para reclamar depósito en compra sobre plano

Para poder llevar a cabo esta reclamación con un porcentaje de éxito del 100%, se deben cumplir los siguientes requisitos:

1. La propiedad no se completó en los plazos indicados en el contrato.

2. La licencia de primera ocupación no debe haberse emitido (o haberse emitido después de la fecha límite de finalización).

3. El primer depósito tiene que haber sido pagado no más de 15 años antes de la fecha de presentación de la reclamación.

Si ha perdido su depósito en estas circunstancias, puede hacer una reclamación de la cantidad total del depósito.

En Lexland tenemos un equipo de expertos especializados en reclamaciones bancarias. Si usted ha sido afectado y ha perdido su depósito en una propiedad no finalizada, contáctenos. Nos ofrecemos a examinar su caso de forma totalmente gratuita y, en caso de ser apto para la reclamación, le ofrecemos la tarifa “No gana, No paga”. No lo dude, la media de reclamación es de 25.000 euros y podría recibirla sin ningún tipo de riesgo.

Para la declaración de la renta 2015, resultan de aplicación todas las novedades introducidas por la última reforma fiscal del Impuesto, a través de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, de modificación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, salvo lo dispuesto para los derechos de suscripción de acciones y participaciones de entidades cotizadas, cuya tributación directa como ganancia patrimonial queda postergada a 1 de enero de 2017.

En la declaración de la renta de 2015, aparecerán nuevas casillas para las ganancias patrimoniales por cambio de residencia fuera del territorio español (Exit Tax) y las ganancias patrimoniales exentas por reinversión en rentas vitalicias.

¿Cuándo debo presentar la declaración de la renta de 2015?

A continuación, indicamos la relación de fechas más relevantes de la campaña de la Renta 2015:

• Desde el 6 de abril y hasta el 30 de junio de 2016: se pone a disposición de los contribuyentes el borrador y/o los datos fiscales de la declaración del Impuesto, pudiendo ser confirmado por vía electrónica, ya sea a través de internet o por teléfono, desde dicha fecha. Asimismo, desde esta fecha, la declaración del Impuesto –Modelo 100- se podrá presentar por vía electrónica a través de Internet (Inicio de la campaña telemática).
• Desde el 10 de mayo y hasta el 30 de junio de 2016: se retrasa el inicio de la campaña para el caso de que el borrador se confirme, o la declaración del Impuesto se presente, por otra vía distinta de la electrónica (inicio de la campaña presencial).
• Desde el 4 hasta el 29 de mayo de 2016: se podrá pedir cita previa para la confección de la declaración de la renta 2015.
• La fecha final será el 25 de junio de 2016, y no el 30 de junio de 2016: cuando el borrador o la declaración del Impuesto resulte a ingresar y se opte por domiciliar el pago, salvo que únicamente se domicilie el segundo plazo (el segundo plazo se abonará el 7 de noviembre de 2016), en cuyo caso se podrá confirmar el borrador o presentar la declaración del impuesto hasta el 30 de junio de 2016.
• Desde el 6 de abril hasta el 30 de junio de 2016, ambos inclusive: presentación electrónica de las declaraciones del Impuesto sobre Patrimonio 2015 –Modelo 714-, salvo en el supuesto de domiciliación del pago, en cuyo caso será hasta el 25 de junio de 2016.

¿Tiene dudas sobre cómo presentar la declaración de la Renta de 2015? En Lexland Abogados disponemos de un equipo de asesores fiscales que puede resolverle cualquier cuestión y realizarle una planificación de sus impuestos. Contáctenos.

Fuente: Agencia Tributaria/Asociación Española de Asesores Fiscales

Esta norma surge con el fin de sacar de la clandestinidad una realidad que hasta ahora no tenía regulación y que cada vez más prolifera en nuestro país y, en especial, en aquellos lugares con alta afluencia turística: el deseo de los turistas de tener una relación más directa con los residentes del lugar de destino, alojándose en viviendas particulares en vez de en establecimientos hoteleros.

Los apartamentos con fines turísticos, a los que afecta esta norma, se diferencian de otros tipos de establecimientos turísticos por las siguientes notas:

• Están ubicadas en suelo de uso residencial (no pueden situarse, por ejemplo, en suelo que esté destinado según la regulación urbanística a usos de servicios tales como comercio, oficinas u hospedaje).
• Debe existir un precio a cambio del alojamiento.
• El servicio se debe ofrecer de forma habitual y con fines turísticos, presumiéndose lo anterior cuando utilicen canales de oferta turística como agencias de viaje, empresas organizadoras o cualquier canal que incluya la posibilidad de reserva, tales como páginas Web.
• Y existen dos modalidades de vivienda con fin turístico: viviendas completas o por habitaciones.

A su vez, la norma nos aclara cuatro supuestos a los que no resultara de aplicación la norma:

1. Cuando no exista contraprestación económica a cambio del alojamiento turístico.
2. Cuando el período de reserva sea superior a dos meses consecutivos por un mismo usuario, ya que le será de aplicación la regulación de Arrendamientos Urbanos existente.
3. Cuando se encuentren en suelo rural, que cuenta con su propia normativa.
4. Y cuando se trate de conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora que se encuentren en un mismo bien inmueble o grupo de inmueble ya sea contiguos o no, a los que les será de aplicación la regulación en vigor de “apartamentos turísticos”.

Como consecuencia de esta nueva regulación, las viviendas con fines turísticos deberán cumplir una serie de requisitos mínimos para garantizar la seguridad y garantía de sus usuarios y así evitar que se creen situaciones de competencia desleal con otro tipo de establecimientos turísticos que hasta ahora los venían cumpliendo. No obstante, los requisitos han sido fijados por la Junta para estas viviendas de manera proporcional y son más reducidos que los de otro tipo de alojamientos turísticos.

Desde el 11 de mayo de este año, cualquier vivienda que desee prestar servicios con fines turísticos en la Comunidad Andaluza deberá haber solicitado con carácter previo su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. De lo contrario, será considerara una actividad clandestina que podría ser inspeccionada y sancionada. No obstante, está previsto un plazo de un año para que las viviendas puedan cumplir con alguno de los requisitos y servicios comunes que se les exigen según dicha norma.

En este sentido, desde Lexland, contamos con profesionales en las áreas de Derecho Inmobiliario y Urbanístico que pueden estudiar su caso y brindarles un asesoramiento personalizado a sus necesidades para adecuarse al cumplimiento de este nuevo marco normativo.

Para entender mejor esta decisión, antes de nada debemos comenzar explicando qué es un Plan General y cuál es su finalidad. Un Plan General es una especie de proyecto que cada ciudad establece en el que se describe cómo se va a desarrollar en el futuro y las finalidades que se intentan perseguir: organizar el crecimiento del municipio adaptándolo a sus necesidades y de una forma económica y medio ambientalmente sostenible.

Además, el Plan General clasifica el suelo de la población en diferentes categorías que determinan su posibilidad y condiciones para llevar a cabo desarrollos urbanísticos en un corto período de tiempo y los usos que están permitidos.

Consecuencias, situación actual y posibles soluciones

Como consecuencia de la decisión del Tribunal Supremo, ha entrado de nuevo en vigor para Marbella el Plan General aprobado en el año 1986, lo que está provocando situaciones anómalas y de inseguridad a la hora de conocer la situación actual de cada clase de suelo.

El Ayuntamiento de Marbella ha creado una comisión municipal para colaborar con la Administración autonómica con el fin de acortar al máximo el tiempo necesario para la aprobación de un nuevo PGOU para la ciudad, que suele llevar años, y crear soluciones transitorias para solventar aquellas situaciones que no se pueden solucionar a la luz del Plan General del 86.

Además, para clarificar la situación actual el Ayuntamiento acaba de poner en funcionamiento a través de su página Web Oficial una Oficina Virtual. A través de ella, el Ayuntamiento explica la situación en la que han quedado las licencias e instrumentos de planeamiento que ya fueran firmes o que se encontraran en proceso de aprobación o concesión y también hace públicos los criterios que aplicará para informar en la concesión de las licencias, que estuvieran pendientes y en las nuevas, y en los procedimientos de disciplina urbanística.

A pesar de que está Oficina Virtual es un buen remedio para generar confianza y seguridad en este momento, tan sólo proporciona información general y no contempla cada uno de los supuestos particulares que pueden tener que ser afrontados a consecuencia de la anulación del Plan General.

Por este motivo, dada la complejidad de la materia, es altamente aconsejable contar con un abogado especialista que analice todas las implicaciones que pueden surgir con relación a su actual o futura propiedad en Marbella. Desde Lexland, contamos con profesionales en las áreas de Derecho Inmobiliario y Urbanístico que pueden estudiar su caso y brindarles un asesoramiento  personalizado a sus necesidades.

Most mortgage loans taken in Spain have an interest rate established on the basis of a reference rate, particularly the Euribor rating, although other rates like IRS (Interest Rate Swap) or IRPH (Mortgage Loans Reference Rates, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios in Spanish) are also used along with differential, which varies based on the bank entity.

Thus, it is known that a “mortgage floor” fixes a minimum percentage even though the emerged rate from the aggregate of the Euribor and the differential is lower. Sometimes in addition to the floor a “mortgage roof” is applied. It involves a maximum interest to pay which normally is much higher than the usual market figures. For example, a mortgage loan could have a “roof” of 12% while the Euribor value has never exceeded 5% in Spain.

Are there any judgments against this Clause?

In the last few years judgements in favor of the floor clause have been rendered at the mercantile courts and provincial high courts. Furthermore, in the judgements state that the overpaid amounts by the people concerned will be refundable.

Thus, the Supreme Court dismantled the floor clause imposed by the banks in the recruitment mortgages when it considered it “abusive”, “incommensurate” or “unclear” consequently of an OCU (Costumer & User Organization, Organización de Consumidores y Usuarios in Spanish) complaint in 2010. This fact was a gateway for other judgements. Since then, judgements at the mercantile courts against the floor clause have been gradually increasing. In all of them, the magistrates have emphasized that this clause is “vexatious”.

May of 2013 marked a turning point in the floor clause application. On 9^th of this month, this clause was pleaded illegal by the Supreme Court in 400.000 contracts from BBVA, 90.000 from Novagalicia Bank and in 100.000 from Cajamar. The key reason for this was lack of sufficient clarity and transparency.

In October of 2015, the European Commission sent a document to the Justice Court of European Union and requested that the amounts overpaid because of the floor clause are given back to the clients.

Have you applied for a Spanish mortgage and you are not sure whether it has unfair terms? Contact us and we will look over your mortgage for free, formalize your claim against the bank and you will be able to recover the overpaid amounts with no upfront payment.

¿Qué es la Declaración de Voluntad Vital Anticipada?

La Declaración de Voluntad Vital Anticipada es una declaración escrita hecha por una persona que, consciente y libremente, exprese las opciones e instrucciones en materia de salud que han de seguir las personas facultativas correspondientes en el caso de que se encuentre en una situación de salud que no le permita expresar sus deseos. Una vez redactada la Declaración de Voluntad Vital Anticipada, se registrará en el Registro de Voluntades Vitales Anticipadas.

Imaginemos, por ejemplo, la situación en la que se encuentre una persona que padece de una enfermedad terminal que la ha dejado en estado vegetativo, resultándole imposible comunicar con los que estén en su alrededor. Con esta declaración, el paciente ya habría dejado instrucciones claras a su médico en relación a las acciones a tomar durante el período en que el paciente no pueda expresarse.

Todas las personas mayores de edad, y también los menores de edad si están emancipados, pueden hacer esta declaración. El Registro también les permite nombrar a un representante, quien podrá decidir por ellos cuándo se encuentren en una situación en la que ya no son capaces de expresar sus deseos. También pueden nombrar a un segundo representante en caso de que el primero ya no pueda actuar en su nombre.

¿Qué necesito para solicitar el testamento vital?

Con el fin de presentar la declaración, es necesario disponer de un DNI (o NIE, pasaporte, tarjeta de residencia o similar), una solicitud rellenada, un documento que expresa los últimos deseos del solicitante y la aceptación de sus representantes primero y segundo (en el caso de quererlos nombrar).

Preparados los documentos necesarios, se pedirá una cita y se entregará la documentación necesaria. Si todo está en orden, la declaración se registrará en el Registro Nacional de Voluntades Anticipadas y un icono de identificación se colocará en los registros sanitarios correspondientes del paciente, en el Sistema Sanitario Público de Andalucía. Médicos futuros sabrán de este modo que han de comprobar los deseos anticipados del paciente en cuestión  una vez ingresado en hospital.

Lexland Abogados cuenta con una gran experiencia en todo lo relacionado con testamentos y asuntos relacionados con últimas voluntades y estaría encantado de ayudarle en todos los procedimientos relacionados con el registro de su declaración vital en el Registro Andaluz. Póngase en contacto con nosotros para una primera consulta gratuita.